鼓楼全面启动旧改,省直屏西河南新村,6

上周末，群友发了鼓楼区的旧改公告，以及所谓的规划预算，这里面有几个点比较有意思，即旧改的规划预算最终是亏损，下面聊聊。

从公告来看，鼓楼区计划在后续4个季度，供应亩：

第一批次9月25日前形成72亩土地出让

第二批次11月15日前形成亩土地出让

第三批次年一季度形成亩土地出让

第四批次年二季度形成亩土地出让

分析：对于这样的供应，当然这只是计划，特别对于年季度存在较大不确定性，不过这里面传递的预期可谓拉满。

对于鼓楼的土拍回顾，简单看看数据：

统计年至今，鼓楼成交的住宅用地，合计41幅，面积亩，不含3年，年均供应亩。

从走势来看，-2年，5年时间，合计供应亩，不过80%地块都是高比例安商房。

唯一超百亩的纯商地块，即保利天悦二期，面积亩，楼面价2.8W。

这也是年至今，唯一的一幅。

即便近期供应部分纯商地块，不过面积都不到20亩，都是袖珍地块。

综上，整个鼓楼区在近10年，都可以说是断供。

正是因为这个供需关系，导致整体的溢价较高，特别是改善新盘。

此时回到上面的供应计划，一年的周期，计划供应亩，比前5年都多。

很明显，鼓楼的长时间的供需会在短时间被打破。

后续最大的看点，即最终旧改的地块会如何规划，容积率多少，规划的可售商品房多少。

从公告来看，旧改的区域以及面积等指标，大体数据如下：

分析：对于公告仅仅是计划，特别是后续的第三、第四批次，存在较大的不确定性。

从第一、第二批次，大部分地块已经官宣，东大、高工合计72亩，预计这个季度会土拍，第二批次即近期启动的亩省直屏西。

第三批次，最大看点即河南新村小柳片区地块，多次提及的巨型旧改，按目前的文件来看，预计不用多久了。

第四批次，地块较多，以单位宿舍周边地块为主，其中省机械研究院及周边地块，面积83亩，是较大的看点。

除此之外：同步谋划北江里新村、麦园新村、高安里新村、长春铺民房、上浦路民房、福二村民房、台后新村民房、长冠城民房等城中村改造项目。

当然对于第四批次，由于计划都排到明年，届时能否启动，也难说。

从短时间来看，东大、高工、屏西、河南小柳，这几个地块在今年都会确定征迁。

这四幅地块，即可供应亩，可以说即便后续地块食言，也能保障供应。

关于拆迁还有一份预算的文件，正好借此来聊聊旧改的财务。

文件大体内容：

总实用地面积约.3亩，其中住宅、办公用地约.3亩，综合容积率3.0，总计容建筑面积约54.46万㎡，总拆迁量42.63万㎡，需就地安置住宅43.62万㎡，办公3.11万㎡。

成本计算：

支出：

安置房回购，43.62万㎡，按元/平，合计86.02亿

非住宅补偿，4.7万㎡，按00元/平，合计7.05亿

土地收入：

安置房地块出让：按楼面价元/平，合计40.37亿

商品房地块出让：按楼面价元/平，合计21.64亿

办公地块出让：按楼面价元/平，合计1.86亿

最终：93.07-63.87=-29.2亿元

通过这个计算会发现即将大力度推进的市中心旧改，最终是亏本？

这里面最大的

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