外环最具潜力的区域是哪里

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01讨论板块上限时，大家经常将规划算在内，毕竟房价本来就涵盖了预期。不过讲太远的将来也没意义，折中一下，我们将时间限定在10年左右。即，本文讨论的是10年周期内，哪些板块的发展上限更高。能称得上外环板块的区域非常多，毛估估有近30个。其中有些区域10年内不会大面积开发，或者本身非常弱势，不参与这场游戏。比如曹路、闵浦等。南闵行的几个板块也有潜力，不过莘庄还在发展，他们短期也突破不了。这样筛选后，值得我们盘点的区域只有以下几个。上大南大虽然在外环内，其实大多数情况会与外环外板块对比，因此也加入进去。02中所周知，规划中新增了四个主城区，分别是宝山、大虹桥、闵行、川沙，我们在这四个区域讲起。首先川沙需要排除掉。浦东产业非常强劲，川沙作为浦东四大副中心之一，上限会非常高，可惜目前没有到开发时间。浦东整体城市化进程落后浦西，中环尚未完全成熟吗，自然到不了外环。所以浦东近些年最火的板块是前滩，发展最迅速的是金色中环。金色中环是一条正在腾飞的巨龙，前滩就是龙头。现在前滩基本成型，后面前滩南、新杨思地区、御桥、张江、金桥会陆续进入黄金时期。等这轮结束，怎么也得10年后吧？在这之前，川沙还是服务本地居民的内生市场，学校是当地的观澜小学、医院医院。反而是没有画进主城区的躺着拍地不断，一条龙学区也已形成。如果我们一致认为浦东当下中心是中环，唐镇、周浦、康桥短期机会也不大。唐镇略好一点，这里是服务张江的大型居住基地，正在不断地建设商品房。所以我们可以认为唐镇就是张江的延伸，虽然是外环却跟中环一起动工。不过唐镇自身不是中心地段，如果张江开发成了陆家嘴，唐镇顶多是联洋源深。当然唐镇也有卡园，一个产业项目很难改变区域定位。其实张江原先也只是产业区，所谓的副中心也是打造的目标，学林路双子塔建成后才像副中心的样子。周康地区已经是成熟居住区，现状不太让人满意。这里主要的发展纵深是东翼的张江南扩，同样是周期长、定位低。这个定位低不是没前景，而是不是区域中心，如果产业强劲楼市也会坚挺起来。同样没到黄金开发时间的是宝山。借助北站，宝山副中心曾经火了一把。不过宝山还是那个问题，要开发的区域实在太多了，短期还不能将全部精力投入副中心，即，淞宝杨行一带。如果大家仔细看了上面那张图就会发现，南大并未标红——南大不是新增主城区，南大一直是中心城区。看宝山近期动作，大概率近10年中心放在南大，好好的利用起这块大衣料子。所以淞宝、杨行，短期不会落地太多项目。而且所谓的宝山北站，落地速度也不会那么快、影响力也没那么大。上海将来前三的大站是虹桥、上海东站、松江南站，后面两个都是新增项目，宝山北站被比下去了。顾村曾经是宝山重头戏，那段时间宝山要打造钢花、浪花、樱花，樱花指的就是顾村。所以顾村规划了机器人产业园、龙湖天街综合体、医院、新顾城、顾村公园等重大项目。后来落地并不理想，龙湖天街打了折扣，机器人产业园、新顾城的产业招商也不理想。新顾城年开始规划，现在产业落地几乎等于0。结果大家也看到了，顾村房价原来和南翔差不多，现在已经被甩开。以现在的视角看，顾村更像是一个大型动迁基地，很难成为区域级中心。据说龙湖天街的下一站潘广路站又要打造综合体，看不懂这条思路。03这下地图清爽多了。九亭地段很好，可惜区里不重视，一直不给核心资源。而且开发太早，空地基本用完，九亭地铁站附近的核心地块更是做废掉——弄个了大型酒店式公寓，既提供不了公共职能又影响城市环境。三林南是动迁房片区，没有大的开发计划。春申是居住区，东部有一些空地，不过这里交通闭塞，也不会给太多规划。浦锦街道房价已经很贵，曾经冲击过10万，现在回落至8-9万。这里房价贵主要是前滩的辐射以及资源带动，这里的医疗、教育、社区生态都不错。不过即使是现状，浦锦与闵行的亲儿子七宝、莘庄比也差了一头。而且浦江镇是闵行唯一没有画进主城区的地方，定位存在上限。四个区域排除掉应该没有争议。江桥南部是大虹桥的一部分，号称北江桥。实质上这里已经非常成熟，万达周边更是空间不大。而且大虹桥规划中，北江桥几乎没有项目，即，年之前这里不会再次开发。按照江桥的现状，这场游戏也没多大意思。江桥亲兄弟南翔呼声更高一些，房价也多次刷新大家认知。而且南翔也不是大家口中的睡城，这里其实有大量的产业分布。在嘉定区，南翔是仅次于安亭、嘉定工业区的纳税大户，本地就业比例也非常高。如图，南翔工作人口有13.71万人，其中6万人都在当地就业。问题是南翔的产业以2.5或者第二产业为主，之前冲击过第三产业并未成功。10多年前，南翔打出了第一个郊区CBD的概念，后来办公楼入市后招商困难，甚至有部分改为了酒店式公寓出售。目前南翔的标杆项目中暨大厦、昌辉大厦租金仅2-3元，比大虹桥的7元低得多。而且现在南翔CBD的概念已经不提，也没有继续投入资源，这里可能就是一个中产居住区的上限。那么真正能够代表外环上限的，只有大虹桥的徐泾、华漕、新虹街道，宝山南大，闵行的七宝、莘庄以及徐汇华泾。04其实华漕、新虹街道（大虹桥核心区）都属于闵行，七个强势区域闵行拿了四个，真对得起第一郊区的称号。南大的地段很好，这里是外环内，而且周边人口密集，四面八方都是大型居住区。华漕、徐泾向西、向北看，都是大片的荒地，起点要低得多。而且南大一街之隔就是桃浦智创城，如果能够联动开发，将形成大的区域级中心。不过宝山的特点大家也知道，规划落地风险比较高。现在看起来南大跃跃欲试，不知道什么时候就中断开发——突然冒出新的概念把资源转移过去你怎么办？所以如果只能赌一次，不太建议赌这里。当然这样核心的位置，即使建成大量普通住宅也是一个重大利好，选这里不会差很多。七宝莘庄很像，这两片区域集中了闵行大部分核心资源，尤其是学区、商业、公园。而且都在努力打造商务区，七宝是七宝生态商务区、莘庄是莘庄CBD。莘庄CBD位置七宝生态商务区入住企业有特步、世纪出版集团、奈雪的茶总部、好特卖总部等等；莘庄商务区入住企业有哈罗出行、喜马拉雅、途虎养车、一起作业、悦管家等等。当然目前两个商务区都不太让人满意。莘庄商务区年开始开发，去年税收才过6个亿，不敌市区一栋核心办公楼。当然，由此我们可以判断华漕的商务区、华泾的商务区招商有多难。华漕这里新出一个概念叫前滩，要打造滨水生态空间以及大型居住区，目标是国际级商务区。其实前湾的地段尚不如莘庄商务区。莘庄是1号线、12号线，距离外环一步之遥；前湾是13号线延长线，地段偏远得多。周边的成熟度不用讲，几乎是天上地下。前湾规划了一系列重点学区、商业配套，能看到成长为居住区的可能。但是核心商务区的打造，周期会相当长、风险会相当高。所以十年内，前湾超过莘庄的概率几乎是0。与徐泾相比，前湾尚有一定优势。徐泾开发的早，在大虹桥开发前就已经有大量别墅存在，所以开发空间其实不大。目前只在国家会展中心附近有较多商办项目，目前尚未成型。这里的问题是项目较为分散，几乎是各自为战，没有前湾统一规划的大开大合。居住层面而言，徐泾的学区劣势将持续影响上限。不管学区如何受打击，目前也是中产选房的主逻辑之一。中环外的房价高地，古美、御桥、唐镇、莘庄、七宝、浦锦等等，无一例外都有不错的学区。所以两者相比，前湾上限会比徐泾更高一些。当然还有呼声最高的华泾。这里是徐汇，教育资源自然不缺，年华泾已经给了高安路一小。其实年就给了华泾位育中学，可惜是高中；年又给了华育中学，可惜是民办。不过徐汇想给，好学校不会少。之前没给，的确是华泾没到开发时间。年后徐汇集中打造徐汇滨江，至今也尚未成熟，实在没时间管外环外这个小老弟。以至于徐汇南部严重缺乏公共活动中心，植物园、长桥、凌云这些地方，除了学区好像什么都没有。现在是时候开发华泾了。一个片区的成功有三要素：资金、土地、规划，现在华泾都有了。而且市里也给了不少支持，华泾是15号线、19号线、23号线、机场联络线交汇处，将成为上海南部的枢纽之一。如果商业落地、交通落地、产业落地，这里至少可以看齐七宝、莘庄。七宝、莘庄其实都与徐家汇有关联，后续徐家汇的优势华泾共有——23号线直通万体馆。华泾的问题是，东侧住宅区几乎成型，没有太多新房上市。05综合来看，区域上限上华泾最高。不过是规划就有风险，如果厌恶风险，七宝、莘庄是最稳妥的选项。这里一切都以完善，就等商务区进一步成长，向市区看齐。大虹桥周边规划不错，只是落地难度较高。一方面没有强有力的爸爸支持（大虹桥是多区共管），一方面地段实在太偏远。不过盘点完环二发现一个有意思的现象——大部分外环强势区域都在南侧或者西侧。杨浦外环外是长江、浦东外高桥也已经到顶，外环的确跟他们没太大关系。或者说进入外环时代，区域将再次重构。

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