仅差深圳陕建地产攻占一线相中霍英
撰文
主笔·韩博强
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简佳
在实现“陕西公司”首度上海拿地之后，陕建地产又出省了，这一次他们相中了爱国港商霍英东的“心仪之地”——广州南沙。
5月6日，广州市规划和自然资源局发布了南沙横沥岛NJY-9地块项目批后公示，公示显示，项目建设单位为“广州绿祎房地产开发有限责任公司”，由绿城（占股50%）与陕建地产（占股50%）控股。
这一次，是陕建地产首次走进大湾区。
28.3亿：抵达“国际金融岛”据悉，南沙横沥岛NJY-9地块，由绿城于去年9月26日（第二批次）以底价万元竞得，成交楼面价元/㎡，项目案名为“广州桂语汀澜”。
整个地块出让面积㎡，约为80.6亩，容积率为3.5，最大计容建筑面积㎡，其中商业建面㎡（占比28.6%），住宅建面㎡（占比71.4%）。
南沙在哪儿？可能很多糖豆，还不是很清楚，看图：
▲图：大湾区城市区位示意南沙，是广东省广州市市辖区，位于广州市最南端、珠江虎门水道西岸，西江、北江、东江三江汇集之处。全区总面积平方公里，截至年11月1日零时，南沙区常住人口人。
广州为南沙发展已做了诸多努力：
1：地理位置：南沙区地处粤港澳大湾区地理几何中心，是广州市唯一的出海通道，也是连接珠江口两岸城市群和港澳地区的重要枢纽性节点。
2：交通配套：境内有珠江三角洲西部唯一的深水码头南沙港，广深港高速铁路、广州地4号线已经连通，中国三大造船基地之一的中船龙穴造船基地也在此间。
3：发展定位：年9月，南沙新区获批为国家级新区，年，中国（广东）自由贸易试验区成立，南沙新区片区为其中面积最大的片区。
从GDP角度看，南沙在年实现总值.61亿元，与我省渭南（.2亿元）相近，但渭南人口可是多万。
提到南沙的发展，就不能不提到霍英东。
根据早年相关报道的描述，早在年，霍英东搭乘小快艇在珠江沿岸的水网地带考察时，他在虎门对岸发现了一条小河道，周围数十里都是滩涂和小山，剩下的也都是些采石场。在所有人只看到了一块荒地时，他拿出地图，用手粗略一量，到广州约50公里，到香港、澳门也是50公里左右，距离几乎相等。这块荒地，便是最初的南沙。
30年间，霍英东家族砸下了60亿元。建学校、建酒店、建大厦、建码头……，从一片荒地到寸土寸金，值得一提的是，霍英东长孙霍启刚与“跳水女皇”郭晶晶的婚礼，便是在南沙大酒店举行的。
而今，主力做慈善事业的霍英东基金会仍握有南沙3万亩土地。
▲图：红色部分为横沥岛尖回到陕建此次进驻的横沥岛，其实是南沙明珠湾核心区位，曾被赋予了全国首个“国际金融岛”的定位，根据年9月30日发布的《广州市金融发展“十四五”规划》，粤港澳大湾区商业银行、港澳保险售后服务中心、粤港澳大湾区气候投融资中心、绿色债券发行服务中心等重要金融服务平台都已明确引进南沙，如果没有意外，大概率会落在横沥岛尖。
结伴模式：牵手绿城中国项目开发公司（广州绿祎房地产）的合资方是无锡绿城和风置业与陕建地产，其中绿城和风属于房产强第7位的绿城中国（.hk）全资子公司，最近几年最新的变化是，绿城中国第一大股东已为中交集团(香港)控股有限公司，持股比例为24.1%，实控人为央企中国交建集团。
▲图：横沥岛项目公司股权示意图在金融棒棒糖长期的观察中，陕建地产“外埠扩张”的模式有几个特点：
1：决心打高端牌：
“壹号院”是陕建旗下的高端品牌，在地产界告别“黄金时代”的预期下，高端品质的项目有可能确保一定的利润率。据安居客的信息显示，南沙05月新房均价元/m，而根据此次出让要求，住宅销售价格不得超过元/㎡，对外销售时首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。显然，高端定位的概率非常大。
2：强调快速去化：
有公开报道显示，年8月20日，陕建地产北京首个项目“长安悦玺”当日销售额突破10亿，该项目从拿地到开盘仅用了天，在北京当年首批集中供应的30宗地块里开发用时最短且动作最快；10月16日，陕建地产与融创中国、卓越集团合作开发的北京朝阳一墅项目热销5.8亿元；10月29日，与融创中国、南昌市政合作开发的北京海淀树村学府壹号院首开面市，约套房源一次性售出，销售额约70亿元。
3：联合伙伴扩张：
一般房企在不太熟悉的城市进行开拓发展时，都会首选与本地强势民营房企或国企联合开发以降低合作风险。因此，陕建地产从北京上海至广州，全部采用了合作形式，如北京选择了融创中国（），上海牵手大名城（），而这一次的合作伙伴是绿城中国。
这个打法是有效的，也符合于管理层的预期。截止目前，陕建地产以住宅为主业、商业地产为辅助，积极试水产业园区，已形成以西安为基础的西北区域、天津为基础的京津冀区域、重庆为基础的西南区域、菏泽为基础的华东区域的发展格局。
而我们尤其注意的是，3月3日，陕建集团党委及集团领导到陕建地产调研时要求，年陕建地产要聚焦主业，在防控好风险的前提下加强对内聚合和对外合作，通过品牌赋能和产业链延伸创新发展、加快发展。
请注意，“加快发展”是要求的落笔处，这或许意味着当很多房企因扩张过快而导致自身危困时，强调“稳健”的陕建地产似乎有可能“逆势扩张”。
手握亩：目标“覆盖一线”？在我们长期的观察中，陕建地产是突然蹿出来的，而且上升得非常快。
最新数据是：年度，陕建地产在陕以.7亿元的销售额，位列陕西本土国有房地产企业销售业绩TOP1；在全国销售额达到.8亿元，位列全国房地产企业销售业绩排行榜第位，较前一年排名“大幅提升”69位；还入围了中国国有房地产企业50强、中国房地产企业强。
我们相信，“做好当下”是陕建地产走出去的底气所在，而他们的打法也非常明显：
1：扩张土储：截至年底，陕建地产所拥有核心城市土地储备已达亩。年1-3月，陕建地产以89.79万平方米进入全国前10，成为惟一本土开发商。事实上，在年7月西安首轮供地新政中，拥有较大体量的本土入围者也仅有“陕建地产”。
▲图：全国市场新增土储排名2：密切友商：年5月，陕建地产与华侨城北方集团确立战略合作，将在资本金融、创新型商业模式、产业投资等方面展开合作。需要提醒的是，陕建集团与华侨城的合作非常密切，除大湾区之外，双方在山东、云南、湖南、河北等地都展开了全面合作。
3：筹划并购：我们不久前刚刚刊发《出清“危困房企”：陕建信达“合谋”亿“并购基金”》，这支基金是陕西省内第一个由本土地产公司发起设立的专项基金，目标就是从市场变局中寻找“低价筹码”的机会。
虽然我们也注意到最新的地产环境在“吹暖风”，例如首套房房贷利率下限已降至4.4%，例如郑州、兰州、南京在内的多个城市二套房贷认定标准松动，但我们仍然认为“西安地产竞争”会更加激烈，除中小开发商出清已是大势所趋之外，我们极度预期——以陕建地产为代表的本土国企，会持续提升自己的市场占比，而本土民企则会大规模退出中心城区的市场。
在国企方面：天地源（）：年度，以83.8亿元的销售额排名第3；紫薇地产：年度，以62.1亿元销售额排名第10。从这个角度上说，以后“西安主城区”市场的竞争，将主要集中以央企、头部民企（如龙湖）及地产国企之间。
在民企方面：曾经的明星企业，如天朗正在积极布局乡村振兴及文旅产业，如荣华已经落子多个康养项目，如龙记开始进入多个县域级项目，再如海荣早已将多个项目出售给云南城投等。从这个角度上说，民企正在“回避”在主城区的竞争。
回到今日写作主题上，我们认为陕建地产“由二线进一线”的模样已呼之欲出，如果说北京是试水、上海是加注的话，此次进入广州可以说是至关重要的一笔，这一点从价格数量上就能看出来，上海项目约6.6亿元，广州就达到29亿元。此外，“三生万物”的逻辑有可能强化其管理层信心，也有可能已经摸索出一套“联合开发”的经营办法，后市倘若再进入深圳，那可真是“一线全覆盖”了。
但我们更想知道的是，谁会成为陕建地产在本土并购的第一个标的，如果这个也做到了，那么就证明其对金融工具的应用已然更上层楼。
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