英德景业雍景园踩盘记
一、项目预测及开拓广州
1、销售爆热
英德市按照东西南北分为四个区，城北、城西发展成熟，规划重点发展城南，年开始正式大力投资改建。
景业是目前拿地、建设规模最大的开发商，百万方生活大城，首开以底价入市，5字头特价，元/㎡的均价，同期楼市价格是元/㎡。
周边市场新货加推少，板块内竞争不多，项目一经推出，就特别受欢迎。现场组建了20人的销售团队，对乡镇做了大量的地推和活动推广，在低价的吸引下，首波销售特别成功，在热销势头下，半年就接连去化4、5、6号楼和3号楼的双数层，成为英德楼市中最热门的一匹！
2、成功原因
政府正式发力开发城南；地段不错，英德最大的标杆大盘；低价入市，产品和推广给力。3、后期预测
做了基础市调，英德城市不大，经济实力一般，居民收入两极分化严重，购买的主要是乡镇居民，改善居住，投资未来。
项目接下来可能会涨价，未来的性价比空间会压缩，加上其它开发商未来会在周边拿地，竞争会加大，去化的难度会上升。但是，就今年来说，这个项目还会是英德的网红盘。
4、开发广州客
现场三家平台，有平台在八月开盘销售了套，当地的资源被开发很多，没有一定的积累，很难撬动当地的资源。
要想保持项目未来更大的销售量，目前英德的人口量有限，难以持续支撑，英德风景很美，经济中旅游占据重要地位，基本来自周边游，可以开发广州的客户资源。
广州与英德高铁相距40分钟，开车1个半小时，车程距离是无法忽视的带客抗性。要想做好这个项目，必须首要解决以下抗性：
面向投资与养生的客户，做推介专场，提供销售员和活动资金，做特价、低首付政策；提供带客奖，-元/台；或者点对点叫车往返接送服务；提供接客小车，对接高铁站和项目，方便往来。二、项目基本概况
1、项目规划
分4期开发，目前是一二期，年全部建完车位1：1，充电桩个内带幼儿园一楼架空2梯6户，33层
2、销售概况
年三四月首开，目前4、5、6号楼售罄，近套，8月销售了套，销售额一个亿，蓄客一个半月。三家平台在做，其中一家在8月销售了约套。首开元/㎡多，现在均价元/㎡，最低（中间楼层，方），客户中乡镇占了六成，市区一成，外来人口一成。3、户型
89方两房，总价60多万，赠送近9㎡入户花园（一个房间），房房飘窗，厅出阳台，主卧和阳台看山。方、方三房，总价70多万，方最实在，动线布局合理，主卧带衣帽间，方主卧走廊和次卫走廊浪费面积，也没有衣帽间，但是方朝向好，看到北江。方大四房，总价万左右，南北双阳台，赠送入户花园（一个房）和半个房间，四房可改五房，双主卧，阔绰。89方、方是四个户型中特别值得购买的，两者都是高赠送，还有前者总价低，后者是空间阔绰，住得舒服。价格是8月和目前在售的，新的价格在调整，各户型的报价预计会有所上升。
4、首付贷+按揭
1.5成金融贷款，利息4厘5，最长5年半，开发商只负责推介给客户，不负责签约；按揭银行：工行，农行，建行，利率上浮10%-15%。
5、项目卖点
城南板块，亩旧改区，打造“粤港澳休闲之都”，英德未来新城的发展方向。占位英德的南北中轴线——英州大道，仅有的双向六车道城市主干线，沿线是未来新城重点打造的区域。邻近英德汽车站，20分钟直达武广高铁英德西站，37分钟速达广州南。英德一小，省一级，百年老校，排名前十，15分步行即到，英德内唯一可直接读到初中，未来发展增加高中部。学位房，业主孩子要从一年级读起，小学有可能插班，但是无法做到大面积插班。英德一小是英德两所要考的初中之一，考试排名在名以内，目前学生数量名，之前是几百人，近年来发展迅速。临近妇幼保健院，医院。风景特别好，东俯北江、南依南山风景区（10亿元改造，年），4A级旅游景点宝晶宫环伺。英德标杆项目，百万方生活大成，总建面87万方，户数在～户，自带商业综合体，计划在第四期建设，打造成未来城南的消费中心。性价比高，成熟西区精装元/㎡，毛坯-元/㎡，市区精装元/㎡，项目所在的城南-元/㎡毛坯/精装，项目精装均价元/㎡。
三、英德概况
1、英德房产市场
英德楼市1-8月总网签套，月均套，8月网签价元/㎡，其中住宅网签价元/㎡，环比下跌4%，住宅价格呈现下行态势。8月网签TOP10中，最好的是碧桂园云璟网签套，雍景园8月网签93套。英德市区和西区的成熟区年之前房价元/㎡左右，景观好能看湖的是元/㎡，现在看湖的房价是元/㎡。碧桂园、龙湾（本地豪宅开发商）计划在隔壁拿地，碧桂园是计划做酒店和别墅，龙湾也是拿地做豪宅。2、英德经济基础
产业是茶叶（红茶）、旅游、水泥厂、英石、麻竹笋、油菜花、蚕桑总人口是万人，5平方公里，广东面积最大的县级市，月网签近0套。广州除掉增城、黄埔、天河外面积为平方公里，英德与此面积相当，没有这三个区，广州8月网签套。整体收入水平偏下，两级分化严重。人均收入是4.7万元/年，普通工人、餐饮服务人员的收入0左右，出租车司机工作12小时纯收入多，一个月下来也就0多元。收入前三的行业，人均年收入水平10-11万元，分别是卫生、教育、公共管理、社工。消费水平高，年上半年社会消费零售总额78.5亿，基本是靠旅游餐饮、酒店住宿支撑。
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