一地鸡毛佛山的二手房为什么越来越难卖
来源：佛系楼市
套！
年内佛山二手网签第2低，这是9月份呈现的数据。
实际上，由于二手得等同贷书出了才网签，往前倒推，这至少是7、8月份时的网签数据。
而9月份的实际二手成交数据，很可能更少。为啥？
因为二手越来越难卖了，为啥呢？我在文末倒数第二段，好好总结了原因。
先看佛山二手放盘现状，根据贝壳公开的数据，5天前的10月20日，贝壳上二手放盘总量套，而今天的10月25日，我再看，挂牌量增加了套，去到套。
这个数据完整吗？显然不完整。
因为还没计算贝壳系中介以外的挂牌数据，比如一些街铺小店，三水、高明等不限购区镇街未有贝壳覆盖的门店，预计再加个万套也不稀奇。
当然，这是个很可怕的数据吗？
的确很可怕。
但如果把范围缩小在禅南顺3区，再把挂牌户型选择3房+4房，选择在80-㎡最主流的面积段，楼龄选择在20年内，会发现贝壳总挂牌量不到2万套。
分别是禅城套，南海套，顺德套，不信你去核实一下。
如果再剔除非限购镇街和一些户型及小区特别垃圾的盘，那数据将进一步减少。
这时候再对比开头的二手网签数据，你还觉得放盘量多吗？
是的，真不多。但为啥二手还这么难卖呢？
除了还有大量未纳入贝壳系的房源之外，我在文末倒数第二段，好好总结了原因。
我们看判断二手行情最主要的指标--带看量，自打之后，也呈现阶梯式下降。
看二手房的人去哪儿了？别急，文末告诉你。
当下的二手市场行情，可以说是全面下行。不管是千灯湖的望湖大平层，还是三水高明的山卡拉盘，都一个样。
当然，区域的两极分化依然在加剧，优质板块的楼盘降价还是能出货，但劣质的板块，一降再降也是无人问津。
你觉得你家的房子处在优质板块，还是劣质板块呢？
来，看看我们盘点了佛山+个二手指标盘，看看新挂牌均价。看看你家小区当前在贝壳上的放盘均价。
注:以下数据引用贝壳公开数据，由于统计方法的差异，未必%客观，但我们选择的指标盘还是相对有代表性。
以下我们统计了近90天的成交数据，并非客观，因为贝壳显示成交数据通常滞后30天。
禅城区
对比起8月时我们统计的数据，10月禅城区挂牌均价，并未出现太大波动，但也明显看到区域分化，个盘差异明显。
持续保持高热度的板块如祖庙、城南、奇槎、少部分禅西等，挂牌均价有小幅度提高，带看量也相当高。
就个盘而言，如祖庙核心的碧桂园岭南盛世，一套㎡的四房单位仅用了28天时间便以总价万成交，成交均价元/㎡。
位于奇槎的依云上城，一套89㎡的三房单位仅用了1天时间便火速以万成交，成交均价元/㎡。
在成交断崖的行情下，中心城区相对抗跌，不过以上成交房源都成交于8月。
反观部分非热门板块，没有天价挂牌价，有一定带看量，但挂牌时间相当长且一直没成交的房源不在少数。
以南庄帝景蓝湾为例，一套㎡三房于年5月挂牌至今，今年前后降了14万，至今没等来接盘侠。
这是很多基本面差的个盘现状，房子降价也少人问津。
南海限购区
一向有价有市的南海限购区，有流量体质护体。
除了个别小区轻微下调，大多数小区放盘均价上扬。
而板块间涨幅也有差异，以千灯湖为首及夹杂泛千灯湖概念为代表的板块，挂牌价涨幅相对明显。
成交较活跃的板块有桂城城区、季华东、三山新城、里水及金沙洲；金高区和千灯湖反而表现平淡，原因很简单，业主还是不太愿意让利出货，价格偏高。
近90天内成交9套的怡翠馨园，最新成交房源挂牌万，期间降价22万，最终以总价万成交，成交均价元/㎡，仅挂牌了17天。
位于里水的合生君景湾，近90天内有8套成交，8月24日一天内更有2套房源，挂牌即成交，速战速决。
它能快速卖出，跟它超级高的户型实用率分不开，关键价格也吊打周边在售新盘。
南海非限购区
南海非限购区方面，狮山、丹灶挂牌均价有不同程度上调，而西樵、九江则有轻微下跌。
其中，罗村、狮山的成交和带看量相对活跃，丹灶大盘的桂丹颐景园成交量最多，近90天有11套成交。
位于罗村的雅丽豪庭（翠湖绿洲花园），上月14-19日5天内成交了3套房源，挂牌周期仅1-4天。
本就没啥流量热度的西樵、九江，在成交及带看量方面，大体算躺平状态。当然这也跟贝壳在当地的渗透率不高有关，也许本地小中介成交喜人。
顺德限购区
除了个别盘的轻微上涨，顺德限购区二手10月挂牌均价都在回调。
看近90天成交量，表现最亮眼的反而是限购区中较为低调的大良板块，康格斯花园有10套成交；
上半年热度爆表的北滘、陈村，以及话题度高居不下的佛山新城，一手正在经历回调，二手也不能幸免跟着降价。
不过，北滘二手热度较高的雅居乐英伦首府，8月中有一套98㎡三房单位仅用了1天时间便成交，但也只是个例。
顺德非限购区
顺德非限购区整体挂牌均价也仅有轻微涨跌，并无太大波动。
看近90天成交量，除了极个别盘有4-5套成交，及巨无霸碧桂园凤凰湾，其余成交没眼看，其中有不少带看量极高，但并无成交数据。
大部分非顺德区的非限购镇街盘，也是难逃躺平的命运。
三水区
在贝壳上，三水整体的放盘量并不算高。但实际上，贝壳以外的放盘量或后悔买了三水的投资客，数量不少。
从整体来看，北江新区成交在各板块中相对活跃，其余板块无论在成交及带看量上，都不出彩，有的盘0带看0成交。
这也很正常，三水的一手房大把，甚至都有价格优势，很多买家找不到太多理由不选择一手房。
高明区
一向躺平的高明区，在这一轮行情里，挂牌均价也几百元的下跌。
而美的明湖花园二期成了唯一不跌反升的“独苗”，可能是部分单价较高的新房源拉高了整体均价。
但整体而言，高明整体二手房的命运，是会比三水还惨淡。
外来客要前往接盘，都是奔着疯狂打折的一手盘去的，有几个会有耐心去看“所见即所得”的二手呢？而且大部分卖家都不想割大肉出货。
二手房，为啥不好卖了？
Ok，这里完整回答上文提出的，为啥二手房越来越难卖了？
雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。
①当今市场下行，一手普遍采取降价促销的策略，以价换量；
反观二手市场，不少业主心态并未受市场大环境影响，一副淡淡定定有钱剩的态度，挂牌更多是未来试探市场反应。
②银根收紧，二手放款时间过长，影响买卖家双方利益，加上严查首付来源，很大程度限制了二手成交；
虽然按揭公司有办法破解首付来源，最近放款又小幅加快，但无济于事；
③中介更希望购房者买一手房，毕竟二手成交战线长，约中介、通知业主，看房体验欠佳，也加大了成交难度；
④佛山是典型的“新房癌”城市，尤其对于很多缺乏买房经验的刚需看来，全新的点都好过“执二摊”；
而且去看新房，走进售楼部，专业的销售施展浑身解数，给你画饼，创造美好想象，一会儿就上头；
⑤很多购房者对二手房嗤之以鼻还因为总觉二手税费高，但实际满2年，比一手高不了几个点；
⑥从产品上看，以前很多二手小区在品质、户型等方面不及新盘，从产品力上，当下不少新盘都很能打，至少也是包装出很能打。
以上，是我们认为影响二手房流通性的几个重要原因，它们影响的不止是普通刚需、改善买家的心态，也包括纯投资的买家。
写在最后
面对如今的市场行情，加上各路媒体的宣传烘托，不少业主的心态已经发生明显变化。
最近，我们也看到朋友圈里中介丢二手笋盘的频率也是越来越高。
哪怕是在房价领头羊的千灯湖，想要卖房，就要收起傲娇的姿态，该降价还是得降价。比如前些天，我们报道的万达华府有房源大降价出货。
某些成交原本就疲软的小区，放盘量徒然增加，甚至降价频出，出现踩踏现象。
此刻，我想对某些卖房的业主说：如果你持有上文罗列的限购区板块相对优质的小区，如果你当前不缺钱，那没必要恐慌性烂价抛。等一手价格触底回升，或是年后再看行情走吧。
当下的行情很糟糕，但市场上的需求还有很多在观望。
也不知道有些人在观望啥，原本自己就需要房子，但看到房子跌价时，就不关心房价，也不去看房，因为不着急啊。
一拖就拖到明年，如果明年行情还不济，就继续押后，一直拖到房价回暖上涨，他们可能才会下场。
在杀跌的路上，少不了“韭菜式”的业主；在追涨的路上，就更多了“韭菜式”的买家了。
此刻，如果你是卖房的业主，你的心态如何呢？如果你是买房的购房者，你的心态又是如何呢？
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